Generell kann sich kein Darlehensgeber gegen diesen Vorgang wehren, insofern nicht im bestehenden Kreditvertrag für diesen Zweck geltende Vereinbarungen getroffen wurden, die eine vorzeitige Laufzeitkürzung nicht erlauben – häufig z. B. bei Baufinanzierungen. Diese Rechtsprechung hat zugleich zur Konsequenz, dass bei jedem Darlehensabschluss das Kleingedruckte vom Verbraucher immer mit größter Aufmerksamkeit studiert werden muss, bevor eine Unterschrift erfolgt, und zudem werden bei Umschuldungen von den Kreditinstituten zumeist Vorfälligkeitsentschädigungen verrechnet, die in einer Kalkulation zur Umschuldung von z. B. einem Ratenkredit einfließen müssen und letztendlich die Rentabilität beeinflussen können.

Rentabilität

Interessant für den Kreditnehmer ist selbstverständlich die Umschuldung der Immobilienfinanzierung, die jedoch von vielen Kreditinstituten ausgeschlossen wird oder nur mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen einhergeht. Vor allem dann, wenn ein bestehender Darlehensvertrag noch lange Laufzeiten aufweist kann sich dieses Verfahren als günstig erweisen. Allerdings können bei einer Umschuldung der Immobilienfinanzierung auch mehrere Kredite zu einem einzigen zusammengefasst werden , was die beliebtes Variante ist und zudem von einigen Kreditinstituten gerne unterstützt wird, weil sich deren Arbeitsaufwand dabei deutlich verringert.

Ende der Zinsbindung

Am Ende einer vereinbarten Zinsbindung ist eine Umschuldung des Kredits bzw. der Restschuld immer kostenfrei möglich. In solchen Fällen wird häufig der Wechsel des Kreditinstituts ins Kalkül der Darlehensnehmer gezogen. Dabei lassen sich erfahrunsgemäß auch bei geringen Unterschieden im Effektivzins gut und gerne Verhandlungen mit dem bisherigen Kreditgeber führen, die meist zugunsten des Darlehensnehmers ausgehen. Bei der Umschuldung der Immobilienfinanzierung zum Ende der Zinsbindung muss nämlich vom Verbraucher auch damit gerechnet werden, dass ein neues Kreditinstitut ebenfalls auf eine Abtretungserklärung der Darlehensschuld im Grundbuch besteht, was wiederum zusätzliche Kosten verursacht.

Ausnahmeregelungen

Ausnahmeregelungen für eine Umschuldung treffen immer dann zu, wenn beispielsweise eine Immobilie oder ein Kreditobjekt veräußert werden. Denn in solchen Fällen verlieren die Kreditgeber oftmals auch die Absicherung des Kreditbetrages, z. B. im Grundbuch, und sind deshalb mit einer Umschuldung des Darlehens häufig einverstanden. Überdies können Darlehensverträge, die über eine längere Zinsbindung als 10 Jahre verfügen, mit einer Frist von 6 Monaten auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden, es sei denn, der Darlehensnehmer hat bei Vertragsabschluss einst ausdrücklich auf dieses Recht verzichtet.

Ebenfalls ein Recht zur Umschuldung hat der Kreditnehmer dann, wenn sich der eigentliche Kreditgeber verändert. Dies kann beispielsweise bei einer Fusion von zwei Kreditinstituten passieren, allerdings müssen in solchen Fällen immer Gründe nachgewiesen werden, warum eine Vertragsübernahme nicht akzeptiert werden kann.

Zinssatz niedrig wie nie

So beträgt der momentane durchschnittliche Zinssatz für Hypothekendarlehen nur 3,20 Prozent. Für ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro fallen damit zur Zeit nur 268 Euro pro Monat an. Da kann es unter Umständen billiger sein, sich einen Kredit aufzunehmen und damit ein eigenes Haus zu kaufen, als weiter zur Miete zu wohnen. Vor allem Käufer, die mindestens 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche zahlen können, profitieren enorm von den niedrigen Zinsen, da für sie die monatliche Belastung durch den Kredit noch um einiges günstiger ist.

Wer sich noch nicht sicher ist, sollte sich von einem unabhängigen Finanzexperten beraten lassen, zu finden etwa auf censum.de. Doch auch wenn die Zinsen derzeit für Verbaucher auf einem traumhaften Level sind, sollte man sorgfältig abwägen und sich professionell und vor allem unabhängig beraten lassen. Die niedrigen Zinsen sind eine Spätfolge der Wirtschaftskrise, auch wenn in Deutschland die Konjunktur zur Zeit voll anläuft. Denn nach wie vor sind die Großanleger weltweit verunsichert und ziehen ihr Geld aus den Aktienmärkten zurück und investieren eher in sicher geltende Anlageformen wie Staatsanleihen oder Hypothekenpfandbriefe. Das ist einer der Hauptgründe für die momentan so niedrigen Zinsen auf dem Immobilienmarkt.

Experten gehen sogar davon aus, dass die Zinsen in den nächsten Wochen noch weiter fallen werden, wodurch die Baudarlehen noch günstiger werden würden. Die langfristige Entwicklung wollen und können jedoch auch die Fachleute zur Zeit nicht vorhersagen, fest steht jedenfalls, dass die Zinsen in der nächsten Zeit auf dem Rekordtief bleiben werden.

Baufirmen profitieren

Doch nicht nur junge Familien profitieren von den niedrigen Darlehen, auch die Baubranche kann in der nächsten Zeit mit einem starken Anstieg der Aufträge rechnen. Auch private Investoren werden sich wohl die günstige Finanzierungslage zunutze machen um etwa in Häuser und Eigentumswohnungen zu investieren, die sie dann gewinnbringend vermieten können.

Hohe Tilgungsrate spart Geld

Finanzexperten raten außerdem dazu, sich gerade jetzt für eine hohe Tilgungsrate zu entscheiden, denn dadurch würde die günstige Zinslage die zur Zeit herrscht, voll ausgenutzt. Dadurch könne man die Kreditlaufzeit teilweise um Jahre verkürzen und dabei eine große Menge Geld sparen.

Nach den allgemeinen Regeln der Baufinanzierung sollte beim Hausbau mindestens ein Drittel der Bausumme als Eigenkapital vorliegen, ein weiteres Drittel kann über ein nachrangiges Bauspardarlehen finanziert werden. Der Hintergrund dieser allgemeinen Finanzierungsregel besteht darin, dass mit Pfandbriefmarken nur bis zu maximal 60 Prozent des Beleihungswertes finanziert werden können. Seit einigen Jahren befindet sich in der Bundesrepublik jedoch der Markt für die so genannten Vollfinanzierungen in zunehmendem Wachstum. So ist es bei vielen deutschen Direktbanken bereits seit einiger Zeit möglich, einen Hausbau ohne Eigenkapital durchzuführen. Mittlerweile ist es auch vereinzelt bereits bei Volks- und Raiffeisenbanken möglich, diese Finanzierungsform zu wählen.

Vollfinanzierung – Hausbau ohne Eigenkapital

Noch vor einiger Zeit ist der Traum vom Hausbau für viele Bankkunden beim Gespräch mit der Hausbank geplatzt. Mittlerweile bieten jedoch immer mehr Banken einen Kredit ohne Eigenkapital an. Vorausgesetzt wird bei einer Vollfinanzierung jedoch eine gute Bonität. Die zu finanzierende Summe wird bei einer Vollfinanzierung zu 100 Prozent abgedeckt. Bei einigen Finanzierungsformen werden zudem einige darüber hinausgehende Kosten abgedeckt, wie zum Beispiel Notarkosten, Maklergebühren oder anfallende Steuern. Auch Einrichtungsgegenstände wie zum Beispiel eine neue Einbauküche werden nicht selten mitfinanziert.

Wie funktioniert die Finanzierung ohne Eigenkapital?

Die vergebenen Hypothekendarlehen werden in der Regel in Pfandbriefmarken gebündelt, damit sie durch die Ausgabe von Pfandbriefen am freien Kapitalmarkt refinanziert werden können. Laut Pfandbriefgesetz dürfen Hypothekendarlehen jedoch lediglich bis zu einer Belastungsgrenze von bis zu 60 Prozent gebündelt werden. Bei den so genannten Direktbanken werden die Vollfinanzierungskredite über Residential Mortgage Backed Securities an die Kapitalmärkte weitergereicht.

Was beim Hausbau ohne Eigenkapital zu beachten ist

Den Bau oder Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital zu finanzieren, ist in der Regel teurer als Finanzierungsarten mit Eigenkapital. Aufgrund des erhöhten Risikos erheben viele Kreditinstitute höhere Zinsen im Vergleich zu Krediten, die mit einer gewissen Eigenkapitaldecke vergeben werden. Doch eine Finanzierung ohne Eigenkapital muss nicht zwangsläufig teurer sein. Wer Niedrigzinszeiten nutzt, kann möglicherweise mit einer 100 Prozentigen Finanzierung günstiger liegen, als mit einer herkömmlichen Finanzierung, bei der nach Ende der Ansparungsphase die Zinsen in der Zwischenzeit angestiegen sind.

Der Hausbau und dessen Finanzierung sind niemals vollkommen risikofrei. Aus diesem Grund sollte der Kredit für ein Haus des eigene Nettoeinkommen nie mehr als bis zu 40 Prozent belasten. Die Tilgung sollte sich hierbei auf mindestens zwei Prozent belaufen, besser noch drei Prozent oder mehr.

Im Jahr 1981 hatte der Automobilkonzern weltweit 657.000 Mitarbeiter, fast zwei Drittel davon wurden im Laufe der folgenden 20 Jahre aufgrund von technischen Verbesserungen und Automatisierungen in der Autoindustrie abgebaut, der Umsatz im Jahr 1981 betrug 60 Milliarden Dollar. Im Jahr 2003 erwirtschaftete GM gar einen Umsatz von über 185 Milliarden US Dollar wovon über 50 Milliarden USD im Ausland eingenommen wurden. Damals hatte das Unternehmen weltweit 294.000 Mitarbeiter, über 100.000 davon außerhalb der USA.

Im Jahr 2007 musste General Motors mit dem ersten großen Verlust in seiner Firmengeschichte fertig werden, die Einnahmen betrugen 2007 zwar rund 181 Milliarden Dollar, trotzdem machte der Konzern einen Verlust von 38 Milliarden. Der Grund dafür waren teilweise die gestiegenen Benzinpreise woraufhin GM vor allem in den USA mit einem großen Einbruch im SUV Markt zu kämpfen hatte. Das Kaufverhalten der Amerikaner änderte sich, vom großen und spritfressenden SUV, Vans und Pickup stiegen die US-Bürger lieber auf kleinere und im Verbrauch sparsamere Modelle um. Die Bilanz im Jahr 2007 sah dementsprechend negativ aus, 185 Milliarden Dollar Schulden und 37 Milliarden Dollar Überschuldung waren das Ergebnis für 2007.

Als dann ab Herbst 2008 die Wirtschaftskrise voll einsetzte war General Motors endgültig am Boden, die Verkaufszahlen sanken aufgrund der globalen Finanzmisere nochmal drastisch und GM sah sich gezwungen, drastische Sparmaßnahmen zu ergreifen und um Staatshilfen zu bitten. Daraufhin erhielt General Motors von der amerikanischen und kanadischen Regierung eben besagte Darlehen in Form von Staatshilfe. Auch der deutsche Autokonzern Opel der seit den 1930ern zu GM gehört musste mit über drei Milliarden Euro Finanzhilfe aus Deutschland vor dem Konkurs bewahrt werden. General Motors meldete außerdem im Jahr 2008 Insolvenz an und wurde von den USA und Kanada verstaatlicht, 60 Prozent der Aktien erhielt der amerikanische, 11 Prozent Aktienanteil der kanadische Staat, die restlichen 29 Prozent der Aktien blieben in Privatbesitz.

Daraufhin verlor GM auch seine Stellung als größter Autohersteller der Welt, den ersten Platz bekleidet seit damals der japanische Autohersteller Toyota. Außerdem wurde von der GM Führung beschlossen, die Marken Saab, Hummer und Saturn einzustellen, beziehungsweise zu verkaufen. Auf „Wunsch“ der US Regierung musste außerdem der damalige CEO von GM, Rick Wagoner zurücktreten, dies war eine der Bedingungen der amerikanischen Regierung für die Garantie von Staatshilfe, seit Sommer 2009 ist Edward Whitacre der neue Boss von GM. Whitacre will General Motors möglichst bald wieder zu alter Größe führen, daher hat er kurz nach seinem Amtsantritt große Teile des Managements ausgetauscht und die Entwicklung neuer Modelle angetrieben. Auch mit der Rückzahlung der erhaltenen Staatshilfen hat Whitacre schon begonnen, fast wie bei einem Ratenkredit hat der Konzern bis jetzt rund eine Milliarde Dollar an die amerikanische und 0,6 Milliarden an die kanadische Regierung zurückgezahlt, bis Juni 2010 will Whitacre die noch verbliebenen 5,8 Milliarden Dollar zurückbezahlt haben.

Damit ist der GM Boss mit der Rückzahlung weit voraus, ursprünglich wurde vereinbart, das die Staatshilfe bis zum Jahr 2015 zurückbezahlt werden muss. Man kann nur hoffen, das General Motors auch weiterhin auf Erfolgskurs bleibt, nicht zuletzt wegen Opel, der deutsche Autohersteller der ebenfalls zum GM Konzern gehört, wurde nach langen Verhandlungen im Jahr 2009 doch nicht verkauft.

Anleger fordern Sicherheit

Das Bedürfnis nach Sicherheit ist in Krisenzeiten noch einmal stärker angewachsen, die Risikobereitschaft ist nicht mehr so hoch und so wenden sich Anleger – vor allem im privaten Bereich – den klassischen Anlageverfahren zu. Zwar gibt es nach wie vor zahlreiche Aktienanleger, die auch in hochbrisante Projekte spekulieren, doch im Privatbereich geht es vornehmlich darum, das bereits erwirtschaftete Vermögen sicher und langfristig anzulegen und möglichst noch Gewinne daraus abzuschöpfen. Aktuellen Berichten zufolge sind die Mietpreise in deutschen Großstädten erneut gestiegen, was vor allem Haus- und Wohnungseigentümer erfreuen dürfte. Der anhaltende Boom in den Städten sorgt für einen permanenten Ausbau der Infrastruktur, Familien erleben hier vielfältige Wohnmöglichkeiten und Senioren erhalten sich auch im Alter noch ihre Unabhängigkeit. Wer in einer Stadt oder einer Metropolregion eine Immobilie sucht, ist daher bereits Heute auf dem richtigen Weg.

Komplizierte Immobilienbranche

Doch auf eigene Faust ist die Branche oft ein sehr unbequemes Pflaster. Das unübersichtliche Angebot, unterschiedliche Mietpreise und schwierig einzuschätzende Wohnlagen machen es schwer, die richtige Entscheidung zu treffen. Hilfreich sind in solchen Fragen besonders Makler, die sich vor Ort auskennen und umfangreich beraten. Das Unternehmen Corpus Sireo bietet beispielsweise bereits auf ihrer Website www.corpusserio-makler.com eine Übersicht über die Kriterien beim Immobilienkauf in einer fremden Stadt. Die Spezialisten bieten darüber hinaus eine ausführliche Beratung für Eigentümer, die zum richtigen Zeitpunkt ihre Immobilie loswerden möchten.

Vorsorge treffen

Eine sorgsame Kontrolle der eigenen Finanzen ist auch im privaten Bereich sehr wichtig. Häufig scheitern Privatleute sowie Gewerbetreibende aus finanzfremden Branchen aufgrund mangelnder Kenntnisse und schlechter Organisation. Dies kann schnell zu Misserfolg führen, der schließlich in der Insolvenz enden kann. Mit dem entstandenen Schuldenberg stehen die Anleger oftmals vor einer immensen Herausforderung, die sich durch frühzeitige Beratung und breite Abwägung durchaus hätte vermeiden lassen. Doch selbst in einem solchen Fall gibt es Hilfe. Schuldnerberatungen helfen, die entstandenen Schulden zu ordnen und mit den einzelnen Gläubigern zu besprechen. Dies ist zwar stets eine große und unangenehme Aufgabe, doch mithilfe von Beratung und einer guten zeitlichen Planungen können selbst Beträge im fünfstelligen Bereich binnen einiger Jahre gut abbezahlt werden.

In jedem Fall gilt – wer sich früher beraten lässt, hat weniger Risiko und kann beruhigt schlafen – und zwar ohne Schulden.

Hypothek vs. Grundschuld

Eine Hypothek erlischt und wird wieder vollkommen aus dem Grundbuch gestrichen, sobald der Kreditnehmer den vollständigen Betrag zurückgezahlt hat. Anders läuft es bei einer Grundschuld ab: sie besteht unabhängig vom Bestand oder der Höhe der durch sie gesicherten Forderungen weiter, selbst wenn die Grundschuld von Seiten des Kreditnehmers in voller Höhe zurückgezahlt wurde. Sie kann dadurch als Sicherheit für ein weiteres Darlehen verwendet werden, es sei denn, man beantragt die Löschung der Grundschuld ausdrücklich beim Grundbuchamt.

Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen rät den Verbrauchern dazu, auf die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch zu verzichten, da dadurch nur unnötig Kosten anfallen würden. Ein Teil davon müsste an den Notar geleistet werden, der andere Teil ginge an das Grundbuchamt.

Eingetragene Grundschuld bringt Vorteile und spart Geld

Einfacher und billiger ist es, die Grundschuld einfach stehen zu lassen. Im Falle einer Veräußerung der Immobilie wird später zusätzlich der Käufer belastet. Die Bank kann in diesem Falle die Grundschuld weiter nutzen, falls der neue Käufer den Immobilienkredit bei derselben Bank aufnimmt. Dabei fallen dann lediglich Gebühren an, wenn das Darlehen höher ist als die bestehende Grundschuld.  Wenn der neue Käufer bei einem anderen Kreditinstitut ist, spielt dies auch keine Rolle, weil die Grundschuld weitergereicht werden kann und der Eintrag im Grundbuch bestehen bleibt. Es wird lediglich vermerkt, dass es einen neuen Käufer gibt.

Eine weitere Möglichkeit, die noch immer bestehende Grundschuld zu nutzen ist, wenn man beispielsweise nach Jahren einen Kredit für die Renovierung der Immobilie aufnehmen möchte. Auch dann spart man sich Geld und muss nicht noch einmal erneut die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch beantragen.

In der Gesellschaft, in der wir heute leben, lernt man nie aus. Der Begriff des lebenslangen Lernens hat im Zeitalter der Informationsgesellschaft eine zentrale Bedeutung gewonnen.

Die Gesellschaft und im speziellen auch der Arbeitsmarkt entwickeln sich ständig weiter. Eine Vielzahl von Berufen erfordern in der heutigen Zeit ständig neue Kenntnisse und Qualifikationen. Wer in der heutigen Gesellschaft und auf dem Arbeitsmarkt Bestand haben will, der sollte dazu bereit sein, sich und seine Kenntnisse ständig auf dem neusten Stand zu halten. Aus diesem Grund nutzen viele Menschen Angebote zur (beruflichen) Weiterbildung.

Als Weiterbildungen werden im allgemeinen Aktivitäten bezeichnet, welche der Erweiterung, Vertiefung sowie Erneuerung von Wissen, Fähigkeiten und Fertigkeiten dienen. Im Regelfall werden solche Bildungsangebote von Personen genutzt, die bereits ihre erste Berufsausbildung abgeschlossen haben und schon einmal erwerbstätig waren.

Die schnellen technischen und gesellschaftlichen Entwicklungen erfordern von vielen Arbeitnehmern eine dauerhafte Anpassung und ein permanentes Dazulernen. Einige Menschen haben eine lange Krankheit hinter sich oder sind nach dem Verlust ihres Arbeitsplatzes dazu gezwungen, sich beruflich neu zu orientieren. Berufliche Bildungsangebote, beispielsweise eine IHK Weiterbildung, können ihnen helfen.

Die Sondertilgung hilft dem Darlehensnehmer auf zwei Arten. Zum einen verringert sich durch jede Sonderzahlung logischerweise die Restschuld zusätzlich zu den normalen Tilgungsraten. Doch gleichzeitig senkt sich auch die Zinslast. Diese wird jeweils für die Restschuld neu berechnet. Je geringer die Restschuld, desto geringer also auch die Zinslast. So reduziert man also mit jeder Sondertilgung die Zinslast für alle folgenden Zahlungen.

In der Theorie klingt dies sehr vielversprechend. Leider scheitert die Praxis oft an der Disziplin der Bauherren. Oft ist es verlockender das Geld, das man für die Sonderzahlung beiseite gelegt hat, für andere Dinge auszugeben. So halten sich die Wenigsten an die angestrebte Sondertilgung. Wer jedoch mehrere Jahre in Folge Sonderzahlungen leistet wird durch eine deutliche Verkürzung der Laufzeit seines Darlehens belohnt.

Simples Prinzip

Grundsätzlich funktioniert das Prinzip ähnlich wie die Baufinanzierung. Doch bei der umgekehrten Hypothek beleiht nun der Eigentümer sein schuldenfreies Haus an die Bank, allerdings zahlt er weder Zins noch Tilgung, sondern lässt sich einen monatlichen Betrag ausbezahlen. Somit wächst die Hypothek, der zu Anfang festgelegte Wert der Immobilie sinkt und es entstehen Schulden. Die Zielgruppe sind hauptsächlich Rentner mit einer schmalen Rente, die sich auf diesem Weg weiterhin das Eigenheim erhalten können. Denn die oft knapp bemessene Rente kann unvorhersehbare Kosten kaum abfangen, wie zum Beispiel Pflegedienste oder Haushaltsanschaffungen.

Schulden bleiben

Allerdings sollte dieser Weg gut bedacht sein, denn die entstehenden Schulden können in der Regel nicht von den Immobilien-Inhabern selbst zurückbezahlt werden, sondern gegebenenfalls von deren Kinder. Diese können im Todesfall oder bei Übergang in ein Heim die Immobilie wiederum umfinanzieren oder kaufen. Ist dies nicht möglich, so wird das Haus versteigert oder verkauft, die Resterlöse gehen den Erbberechtigten dann in entsprechender Höhe zu. Auch sinkende Immobilienwerte können sich negativ auf das Vorhaben auswirken. In jedem Fall sollte dieser Schritt gut überlegt sein und nur im tatsächlichen Bedarfsfall in Erwägung gezogen werden.

Möglichkeiten erörtern

Wer von Kurzarbeit betroffen ist, sollte sogleich seine Bank informieren, um Möglichkeiten über die Weiterfinanzierung zu finden. Denkbar sind Herabsetzungen der monatlichen Raten bei Krediten oder auch ein völliges Aussetzen bis zur Beendigung der Kurzarbeit. Zwar verlängert dies die Laufzeiten von Krediten und Hypotheken, doch das finanzielle Gleichgewicht bleibt weitestgehend erhalten. Die Banken sind in der Regel in solchen Fällen kooperativ, man sucht gemeinsam nach einer Alternative.

Kurzfristige Lösung

Allerdings handelt es sich hierbei um kurzfristige Lösungen, die davon ausgehen, dass der Kunde nach einem gewissen Zeitraum seine Arbeit wieder vollständig aufnimmt. Doch die Kurzarbeit kann in manchen Fällen auch die Arbeitslosigkeit mit sich bringen und den Kreditnehmer auf lange Sicht in die Zahlungsunfähigkeit führen. Um sich davor zu schützen, sollte in diesem Fall frühzeitig einen Schuldnerberater angesprochen werden. Dieser kann bei den nächsten Schritten beraten und vor allem in rechtlichen Fragen helfen. Zusammen mit der Bank und eventuell weiteren Gläubigern wird dann ein Mittelweg gefunden.

Früh mit dem Bankberatung sprechen

Wichtig ist in jedem Fall, frühzeitig seinen Banksachbearbeiter anzusprechen und Möglichkeiten auszudiskutieren. Oftmals lassen sich dadurch bereits unnötige Kosten wie teure Gebühren bei Überziehung des Girokontos vermeiden. Da häufig nur ein Einkommen vorhanden ist, kann der Totalausfall schnell zur Schuldenfalle werden und die ganze Familie mitbelasten.