Hypothek vs. Grundschuld

Eine Hypothek erlischt und wird wieder vollkommen aus dem Grundbuch gestrichen, sobald der Kreditnehmer den vollständigen Betrag zurückgezahlt hat. Anders läuft es bei einer Grundschuld ab: sie besteht unabhängig vom Bestand oder der Höhe der durch sie gesicherten Forderungen weiter, selbst wenn die Grundschuld von Seiten des Kreditnehmers in voller Höhe zurückgezahlt wurde. Sie kann dadurch als Sicherheit für ein weiteres Darlehen verwendet werden, es sei denn, man beantragt die Löschung der Grundschuld ausdrücklich beim Grundbuchamt.

Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen rät den Verbrauchern dazu, auf die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch zu verzichten, da dadurch nur unnötig Kosten anfallen würden. Ein Teil davon müsste an den Notar geleistet werden, der andere Teil ginge an das Grundbuchamt.

Eingetragene Grundschuld bringt Vorteile und spart Geld

Einfacher und billiger ist es, die Grundschuld einfach stehen zu lassen. Im Falle einer Veräußerung der Immobilie wird später zusätzlich der Käufer belastet. Die Bank kann in diesem Falle die Grundschuld weiter nutzen, falls der neue Käufer den Immobilienkredit bei derselben Bank aufnimmt. Dabei fallen dann lediglich Gebühren an, wenn das Darlehen höher ist als die bestehende Grundschuld.  Wenn der neue Käufer bei einem anderen Kreditinstitut ist, spielt dies auch keine Rolle, weil die Grundschuld weitergereicht werden kann und der Eintrag im Grundbuch bestehen bleibt. Es wird lediglich vermerkt, dass es einen neuen Käufer gibt.

Eine weitere Möglichkeit, die noch immer bestehende Grundschuld zu nutzen ist, wenn man beispielsweise nach Jahren einen Kredit für die Renovierung der Immobilie aufnehmen möchte. Auch dann spart man sich Geld und muss nicht noch einmal erneut die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch beantragen.

In der Gesellschaft, in der wir heute leben, lernt man nie aus. Der Begriff des lebenslangen Lernens hat im Zeitalter der Informationsgesellschaft eine zentrale Bedeutung gewonnen.

Die Gesellschaft und im speziellen auch der Arbeitsmarkt entwickeln sich ständig weiter. Eine Vielzahl von Berufen erfordern in der heutigen Zeit ständig neue Kenntnisse und Qualifikationen. Wer in der heutigen Gesellschaft und auf dem Arbeitsmarkt Bestand haben will, der sollte dazu bereit sein, sich und seine Kenntnisse ständig auf dem neusten Stand zu halten. Aus diesem Grund nutzen viele Menschen Angebote zur (beruflichen) Weiterbildung.

Als Weiterbildungen werden im allgemeinen Aktivitäten bezeichnet, welche der Erweiterung, Vertiefung sowie Erneuerung von Wissen, Fähigkeiten und Fertigkeiten dienen. Im Regelfall werden solche Bildungsangebote von Personen genutzt, die bereits ihre erste Berufsausbildung abgeschlossen haben und schon einmal erwerbstätig waren.

Die schnellen technischen und gesellschaftlichen Entwicklungen erfordern von vielen Arbeitnehmern eine dauerhafte Anpassung und ein permanentes Dazulernen. Einige Menschen haben eine lange Krankheit hinter sich oder sind nach dem Verlust ihres Arbeitsplatzes dazu gezwungen, sich beruflich neu zu orientieren. Berufliche Bildungsangebote, beispielsweise eine IHK Weiterbildung, können ihnen helfen.

Die Sondertilgung hilft dem Darlehensnehmer auf zwei Arten. Zum einen verringert sich durch jede Sonderzahlung logischerweise die Restschuld zusätzlich zu den normalen Tilgungsraten. Doch gleichzeitig senkt sich auch die Zinslast. Diese wird jeweils für die Restschuld neu berechnet. Je geringer die Restschuld, desto geringer also auch die Zinslast. So reduziert man also mit jeder Sondertilgung die Zinslast für alle folgenden Zahlungen.

In der Theorie klingt dies sehr vielversprechend. Leider scheitert die Praxis oft an der Disziplin der Bauherren. Oft ist es verlockender das Geld, das man für die Sonderzahlung beiseite gelegt hat, für andere Dinge auszugeben. So halten sich die Wenigsten an die angestrebte Sondertilgung. Wer jedoch mehrere Jahre in Folge Sonderzahlungen leistet wird durch eine deutliche Verkürzung der Laufzeit seines Darlehens belohnt.

Simples Prinzip

Grundsätzlich funktioniert das Prinzip ähnlich wie die Baufinanzierung. Doch bei der umgekehrten Hypothek beleiht nun der Eigentümer sein schuldenfreies Haus an die Bank, allerdings zahlt er weder Zins noch Tilgung, sondern lässt sich einen monatlichen Betrag ausbezahlen. Somit wächst die Hypothek, der zu Anfang festgelegte Wert der Immobilie sinkt und es entstehen Schulden. Die Zielgruppe sind hauptsächlich Rentner mit einer schmalen Rente, die sich auf diesem Weg weiterhin das Eigenheim erhalten können. Denn die oft knapp bemessene Rente kann unvorhersehbare Kosten kaum abfangen, wie zum Beispiel Pflegedienste oder Haushaltsanschaffungen.

Schulden bleiben

Allerdings sollte dieser Weg gut bedacht sein, denn die entstehenden Schulden können in der Regel nicht von den Immobilien-Inhabern selbst zurückbezahlt werden, sondern gegebenenfalls von deren Kinder. Diese können im Todesfall oder bei Übergang in ein Heim die Immobilie wiederum umfinanzieren oder kaufen. Ist dies nicht möglich, so wird das Haus versteigert oder verkauft, die Resterlöse gehen den Erbberechtigten dann in entsprechender Höhe zu. Auch sinkende Immobilienwerte können sich negativ auf das Vorhaben auswirken. In jedem Fall sollte dieser Schritt gut überlegt sein und nur im tatsächlichen Bedarfsfall in Erwägung gezogen werden.

Möglichkeiten erörtern

Wer von Kurzarbeit betroffen ist, sollte sogleich seine Bank informieren, um Möglichkeiten über die Weiterfinanzierung zu finden. Denkbar sind Herabsetzungen der monatlichen Raten bei Krediten oder auch ein völliges Aussetzen bis zur Beendigung der Kurzarbeit. Zwar verlängert dies die Laufzeiten von Krediten und Hypotheken, doch das finanzielle Gleichgewicht bleibt weitestgehend erhalten. Die Banken sind in der Regel in solchen Fällen kooperativ, man sucht gemeinsam nach einer Alternative.

Kurzfristige Lösung

Allerdings handelt es sich hierbei um kurzfristige Lösungen, die davon ausgehen, dass der Kunde nach einem gewissen Zeitraum seine Arbeit wieder vollständig aufnimmt. Doch die Kurzarbeit kann in manchen Fällen auch die Arbeitslosigkeit mit sich bringen und den Kreditnehmer auf lange Sicht in die Zahlungsunfähigkeit führen. Um sich davor zu schützen, sollte in diesem Fall frühzeitig einen Schuldnerberater angesprochen werden. Dieser kann bei den nächsten Schritten beraten und vor allem in rechtlichen Fragen helfen. Zusammen mit der Bank und eventuell weiteren Gläubigern wird dann ein Mittelweg gefunden.

Früh mit dem Bankberatung sprechen

Wichtig ist in jedem Fall, frühzeitig seinen Banksachbearbeiter anzusprechen und Möglichkeiten auszudiskutieren. Oftmals lassen sich dadurch bereits unnötige Kosten wie teure Gebühren bei Überziehung des Girokontos vermeiden. Da häufig nur ein Einkommen vorhanden ist, kann der Totalausfall schnell zur Schuldenfalle werden und die ganze Familie mitbelasten.

Versteckte Kosten

Da viele Banken die vom Darlehensnehmer gezahlten Tilgungsraten nicht sofort von der zu verzinsenden Darlehenssumme abziehen, zahlt der Bauherr Zinsen auf bereits getilgte Schulden. Diese kostensteigernde Wirkung fließt zwar in die Berechnung des Effektivzinssatzes mit ein, jedoch geben diesen die Banken beim Vorgespräch mit einer 1%igen Tilgung an, was noch keine genaue Abschätzung des entsprechenden Nominalzinses zulässt.

Vergleichswerte fordern

Daher sollte man sich bei Verhandlungen mit Kreditinstituten stets einen höheren Tilgungssatz einen vergleichbaren Nominalsatz angeben lassen, welcher zu dem selben Effektivzins führt, den das Angebot mit 1 % Tilgung hat.
Grundsätzlich ist jedoch eine höhere Tilgung in den meisten Fällen ratsam, niedrige Bauzinsen und eine geringere finanzielle Belastung bei Eintritt ins Rentenalter sprechen eindeutig dafür.

Risiko ist fehl am Platz

Steigt nun der 3-Monats-Euribor zum nächsten Korrekturtermin an, steigen auch die Kreditzinsen. Die Folgen für eine langfristige Finanzierung mit größerem Volumen können gravierend sein. So erhöhen sich die Kreditabgaben für eine Darlehenssumme von 200.000 Euro bei einer Zinserhöhung um 1,0% bereits jährlich um 2.000 Euro. Zwar eignet sich ein variabel verzinstes Darlehen generell für kurzfristige Angelegenheiten: “Zwischenfinanzierungen wie die Auszahlung aus einem Bausparvertrag können auf diese Weise günstig vorfinanziert werden”, bestätigt Pankalla. Das Risiko ist jedoch für umfangreichere Vorhaben schlichtweg zu groß – vor allem wenn man sich die aktuelle Lage zu Gemüte führt. Das derzeit niedrige Zinsniveau wird spätestens mit dem Abklingen der Krise ein Ende haben und wieder nach oben schnellen, möglicherweise sogar drastisch. Das wird auch die variablen Darlehen erheblich belasten. Diese lassen sich zwar jederzeit umschulden, aber bis man die Notwendigkeit einer Umschuldung sieht, ist es oft schon zu spät und die niedrigen Zinsen sind wieder passé. Das ständige Risiko und die Spekulation zehren über die Jahre außerdem auch an den Nerven.
In einer Phase wie der jetzigen lohnt es sich daher, sich die günstigen Zinsen für die Zukunft zu sichern und sich für ein Darlehen mit längerfristiger Zinsbindung zu entscheiden. Die Zinsen sind hier zwar naturgemäß meist etwas höher als bei variablen Angeboten, aber gleichzeitig ist man unabhängig von der unsicheren Entwicklung auf dem Markt und kann die Tilgung sicher und planungsgemäß durchführen. Und wenn bei langfristigen, großen und wichtigen Finanzierungen wie einem Hausbau etwas zählt, dann ist es Sicherheit und Stabilität.

Sparen durch Fremdgehen

Falls bei einer anderen Bank ein attraktives Angebot ausfindig gemacht wurde, ist der Wechsel einfach und kostengünstig durchführbar. Die neue Bank kümmert sich in der Regel um alle Aspekte des Wechsels, sodass Sie ohne viel Stress die günstigen Konditionen nutzen können. Wie die “Stiftung Warentest” bestätigt, kostet die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank in der Regel nicht mehr als 0,3 Prozent der Restschuld. Danach fallen für den Kunden nur noch die üblichen Gebühren für die Änderungen im Grundbuch an.
Des Weiteren ist es oft sinnvoll, sich frühzeitig über die Zinslage zu informieren, da es Möglichkeiten gibt, sich diese bereits vor Ablauf des Vertrages zu Nutze zu machen. Durch ein Forward-Darlehen kann sich der Kunde beispielsweise bereits bis zu fünf Jahre vor der Umschuldung die dann gültigen Zinsen für ihren Anschlusskredit sichern. Dieser Zinssatz ist dann fest – es ist also folglich eine Medaille mit den berühmten zwei Seiten. Steigt das Zinsniveau in der Folgezeit an, profitiert man von der frühzeitigen Sicherung der niedrigen Zinsen, fällt es jedoch, bezahlt man mehr als nötig. Bezogen auf die momentane Situation ist jedoch wohl nicht damit zu rechnen, dass die Zinsen innerhalb der nächsten Jahre noch deutlich unter das aktuelle Niveau fallen – eher das Gegenteil wird wohl der Fall sein. Daher lohnt es sich auch für Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft, sich durch ein Foward-Darlehen die momentan niedrige und günstige Zinslage vorzeitig zu sichern.

Sinneswandel der Wähler

Jedoch wandelte sich die öffentliche Meinung im Zuge der Opel-Rettung. Viele Bürger begannen offenbar zu realisieren, dass es zu einer kettenreaktionären Verschleuderung ihrer Steuergelder kommen könnte, wenn nun auch Arcandor – der bereits lange vor der Krise durch Missmanagement ins Taumeln geraten war – geholfen würde. Wirtschaftsminister Karl-Theodor zu Guttenberg, der derzeit ein hohes Ansehen in der Bevölkerung genießt und bereits bei Opel eine “geordnete Insolvenz” ins Spiel brachte, konnte daher immer mehr Führungskräfte der Regierung zu einem deutlichen “Nein” bezüglich der Arcandor-Hilfen bringen. Kritisiert wurde darüber hinaus, dass die großen Arcandor-Gesellschafter wie die Bank Sal. Oppenheim und die Milliardärin Schickedanz noch durchaus mehr, bisher nicht ausgeschöpftes finanzielles Hilfepotenzial böten.

Ein neuer Anfang

Aufgrund mangelhafter Sanierungskonzepte blieb die geforderte Staatshilfe nun also aus, wodurch Arcandor wie angekündigt die Umschuldung nicht durchführen konnte und in die Insolvenz gehen musste. Das stellt jedoch nicht das Ende des gesamten Konzerns dar, da eine Insolvenz keineswegs gleichbedeutend mit einer Pleite und einem Zusammenbruch des Konzerns sein muss. Mit der Unterstützung erfahrener Insolvenzberater kann der Konzern – wenn auch natürlich unter erheblichen Arbeitsplatzverlusten und Schrumpfungsprozessen – neu aufgestellt werden und somit weiterhin existent bleiben. Welche Unternehmenssparten letztendlich in den Händen Arcandors bleiben und welche abgestoßen und verkauft werden, ist zwar noch offen – Interessenten sind aber bereits vorhanden. So führten die Spitzen der ehemaligen Karstadt-Quelle AG und der Kaufhof-Mutter Metro bereits vor der Insolvenz Fusionsgespräche vor dem Hintergrund der Gründung einer “Deutschen Warenhaus AG”. Der Handelskonzern Rewe soll des Weiteren dem Vernehmen nach Interesse an dem weitestgehend nicht von der Zahlungsunfähigkeit betroffenen Reiseveranstalter Thomas Cook bekundet haben. Die gescheiterte Refinanzierung ist also für Arcandor nicht das Ende, sondern vielmehr eine Chance zu einem Neuanfang.

Das muss aber keineswegs sein. Denn trotz der Allgegenwärtigkeit der „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“, wie die Schufa sich ausführlich nennt, und die oft strikte Orientierung der regulären Finanzinstitute an dessen Bewertungen und Weisungen gibt es mittlerweile durchaus Mittel und Wege, einen Kredit ohne Schufa zu erhalten.

Das rettende Ufer im Internet

Das Medium, das diese Möglichkeit zu großen Teilen ermöglicht, ist wie so oft das Internet. Seit Beginn der starken Verbreitung des Netzes im privaten und gewerblichen Sektor und seiner mittlerweile immensen Bedeutung haben sich zahlreiche Dienstleister dort angesiedelt – auch im finanziellen Bereich. Viele Direktbanken verzichten so vollständig auf Filialen und wickeln ihre Geschäfte mit den Kunden ausschließlich per Online-Banking ab. Ebenso ist auch die Kreditwirtschaftt zunehmend „ins Netz gegangen“ und ermöglicht in Form vieler unabhängiger und privater Kreditanbieter auch bonitätsschwächeren Kunden die Aufnahme eines Darlehens.

Ein Schufa-Eintrag stellt hier keine Hürde mehr dar, da die meisten Anbieter sich nicht auf die Berechnungen der Anstalt berufen. Durch eine einfache, direkte und bequeme Online-Antragsstellung und -Abwicklung steht einem Sofortkredit somit kaum noch etwas im Wege und die Finanzierung des jeweiligen Projektes, für das der Kredit benötigt wird, kann ohne Hindernisse durchgeführt werden.

Internet-Kredite sind für wirklich große Angelegenheiten wie einen Hausbau dabei jedoch nicht geschaffen, meist liegt die Obergrenze der gewährten Darlehen deutlich unterhalb der dafür benötigten Geldsumme. Das liegt schlichtweg an dem großen Zeitraum der Tilgung im Gegensatz zum kurzlebigen Internet – ob ein Internet-Kreditgeber in 20 Jahren noch existiert, ist schließlich eher zweifelhaft. Eine gefestigte Bank kann da mehr Sicherheit bieten.
Ein Angebot kann im Netz dafür aber einfach und unverbindlich eingeholt werden und oft ermöglichen es spezielle Services auch, einen Kreditantrag an mehrere Anbieter gleichzeitig zu schicken und deren jeweilige Angebot somit direkt miteinander vergleichen zu können. Auch Portale, auf denen Kredite von privat zu privat vergeben werden, sind bereits vorhanden und vergrößern das ohnehin schon große Feld noch weiter.

Höheres Maß an Eigenverantwortung

Die Fülle von unterschiedlichen Angeboten im Internet ist auf der einen Seite attraktiv und die Negierung der Wichtigkeit eines Schufa-Eintrages ist verlockend. Hierbei gilt es jedoch auch zu beachten, dass man von Kreditgebern im Netz weder das Ausmaß an Beratung und Unterstützung noch an Vertrauen und Sicherheit erwarten kann wie von einer etablierten Kreditanstalt oder Bank mit Filialnetz. Im Internet ist ein erhöhtes Maß an Eigenverantwortung vonnöten, das vor allem im Vorfeld der Kreditaufnahme ernst genommen werden sollte. Da das Angebot groß ist, steigt auch die Zahl potenzieller Lockangebote oder sogar Betrügern, die den gutgläubigen Kunden das Geld mit versteckten Bearbeitungsgebühren und anderen Kreditnebenkosten und Tricks aus der Tasche ziehen wollen.

Um diesen Versuchen von vornherein aus dem Weg zu gehen, sollte man eine erhöhte Wachsamkeit an den Tag legen und die Geschäftsbedingungen und Gebühren zusätzlich zum realen Zinsniveau kritisch und detailliert prüfen. Die Wichtigkeit der Entscheidung für den richtigen Anbieter rechtfertigt diesen Zeitaufwand letztendlich auf alle Fälle, denn bei einer Fehlentscheidung können die eigenen Finanzen sowie auch Nerven sehr beeinträchtigt werden.

Zusätzlich zu dem eigenen Verstand kann man sich bei der Suche an unabhängigen Tests orientieren, die regelmäßig die besten Schufa-freien Kredite und Kreditgeber im Internet küren. Auch in Portalen und Foren oder bei Verbraucherzentralen lassen sich oft Bewertungen und Erfahrungsberichte finden, die wichtige Hinweise zur Seriosität und Vertrauenswürdigkeit der Anbieter liefern können. So kann bei der Suche nach einem Schufa-unabhängigen Kredit im Netz vermieden werden, Kredithaien ins Netz zu gehen.